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光正大所陈兴良、林嘉润律师代理案件——房屋调换协议确认有效,拆迁安置权益物归原主
  作者:陈兴良、林嘉润  浏览次数:443  发布时间:2020-12-03  返回

光正大所陈兴良、林嘉润律师代理案件

——房屋调换协议确认有效,拆迁安置权益物归原主

  【案情简介】
   原告刘甲、刘乙、刘丙系刘父(已故)和原告吕某的子女。被告潘某系潘父(已故)和刘姑的儿子。1966-1967年间,刘父、刘姑、刘叔为了照顾父亲刘爷生活,决定将刘爷从山区接到潘父夫妻身边生活。经过协商,潘父夫妻将老家二层楼房二间东首宅基地一间赠与刘父。刘父为筹集建房资金,将山区的旧宅拆除,将部分材料出卖,将木料运送到温州作为建材,在前述宅基地上建造了二层楼房一间(以下简称5号房屋),建房资金由刘父提供。该房与潘父夫妻所有的二层楼房二间相连。此后,5号房屋由刘爷居住使用。
   1985年,潘家准备将5号房屋拆除扩建。经潘家与刘父协商,达成协议,潘家将41号二层楼房一间与刘父的5号房屋对调。为了避免日后发生争议,1985年9月9日,潘父与潘某作为甲方、刘父作为乙方,双方签订《房屋调换协议书》,协议书中载明:“因潘父及其子潘某(简称甲方)在原住处需要扩建住房,为了将来使用方便,愿将屋后路边朝东的一间砖木砼混合结构的楼房与刘父及其子刘甲(简称乙方)座落在潘家原住处相连东首的一间砖木结构楼房调换,经双方商议,达成以下协议:一、双方房屋调换以后,各方互不干涉。二、因双方原来住房质量不同,乙方向甲方付质量差价费壹仟伍佰元正。(八五年九月六日已付清)。三、过去签订的有关协议、字据,以本协议内容为准。四、本协议双方共同遵守,任何一方不得违反。(本协议一式六份,甲、乙方各执二份,两个见证人各执一份)。”刘叔作为见证人在上述协议中签字。
   协议签订后,双方将房屋进行对调,刘父依约向潘家支付了房屋质量差价款1500元,刘父将5号房屋移交给潘家,潘家将41号房屋移交给刘父。此后,潘家将5号房屋拆除,在原地建造了三层楼房三间。41号房屋则由刘父管理使用,刘爷居住。刘爷去世后,该房由刘父出租,刘父去世后,由原告继续对外出租,所有收益均归刘父及其家人所有。
   2001年,刘父曾向温州市土地管理局申请办理41号房屋的土地使用权登记,因其户籍非本地,未办理成功。同年8月,41号房屋办理了集体土地使用权登记,登记的土地使用者为潘某。
   2014年9月19日,潘某与某改建办公室、某置业有限公司签订编号为×××34的《房屋置换产权调换协议》(以下简称《安置协议》),41号房屋被拆迁。根据《安置协议》,房屋的货币补偿金额为226616元,安置套内建筑面积暂定78.91平方米,其中“翻三”部分建筑面积为21.74平方米。房屋被拆迁后,潘某陆续从拆迁安置部门领取了该《安置协议》项下的拆迁安置过渡费84258元。
   2019年9月23日,潘某认购了《安置协议》项下的安置房。因双方就涉案房屋发生权属争议,至今,未与拆迁安置部门办理结算,潘某未向拆迁安置部门缴纳购房款。房屋被拆迁后,双方多次就拆迁安置权益的归属进行协商,协商不成,原告刘某兄妹三家人及吕某委托浙江光正大律师事务所律师陈兴良、林嘉润为特别授权代理人将讼争案件诉至法院。庭审过程中,刘叔、刘姑分别作为原被告申请出庭的证人出庭作证。
  【争议焦点】
   一、建造涉案5号房屋的出资人是潘家还是刘父;
   二、《房屋调换协议书》签订后,潘家对41号房屋是否依然享有所有权,该房屋拆迁后,拆迁安置权益归谁享有;
   三、原告起诉是否超过诉讼时效。
  【陈兴良、林嘉润律师代理观点】
   一、原、被告双方签订的房屋调换协议是双方真实意思表示,合法有效。1966-1967年(5号房屋)东首一间二层房屋出资人系刘父,房屋建成后房屋归属刘父所有
   根据1985年9月9日签订的房屋调换协议书内容所载:“因潘父及其子潘某(简称甲方)在灰桥村原住处需要扩建住房,为了将来使用方便,愿将屋后路边朝东的一间砖木砼混合结构的楼房与刘父及其子刘甲(简称乙方)座落在灰桥潘家原住处相连东首的一间砖木结构楼房调换……”该协议内容系双方真实意思表示,且有见证人在场证明,合法有效。从协议书内容表述可见:原5号东首一间二层房屋出资人系刘父,建成后归刘父所有。根据刘叔证人证言,5号东首一间二层房屋木头系刘家在永嘉的老房子拆除后搬运到灰桥的,当时建房所花费的费用系刘父退伍补贴。原告提供的“赠送字”与《房屋调换协议书》及证人刘叔的证言相互印证,应予以采信。
   二、1985年9月9日刘父与潘某父子签订的房屋调换协议书调换的是所有权而非使用权
   1、“潘父及其子潘某(简称甲方)在灰桥村原住处需要扩建住房,为了将来使用方便,愿将屋后路边朝东的一间砖木砼混合结构的楼房与刘父及其子刘甲(简称乙方)座落在灰桥潘家原住处相连东首的一间砖木结构楼房调换……”如果调换的是使用权,则不会约定“双方房屋调换以后,各方互不干涉”只有所有权调换才能做到“各方互不干涉”。
   2、调换协议书第二款载明:“因双方原来住房质量不同,乙方向甲方付质量差价费壹仟伍佰元正(八五年九月六日已付清)。”该款项系为弥补双方房屋质量不同而补齐差价1500元,若调换的是使用权,则根据当时的物价,该笔补差价的约定显然不合理,由此可以印证双方调换的是所有权而非使用权。
   3、房屋调换后,各方均长期占有使用各自住房,原41号房屋由原告方占有使用收益,原告方已提供治安许可证、催缴用地权属来源证件通知书、房屋租赁证、房屋租赁治安管理义务委托协议书等材料印证房屋调换协议已实际履行,故41号房屋拆迁权益应由原告方享有。
   4、被告方1985年前后将调换后原属于原告的房屋拆除并重新搭盖了新屋,并使用居住直至拆迁,可见双方调换的是所有权,否则不可能将他人的房屋拆除重建。
   三、5号房屋由潘某去申请审批拆建手续,与原被告双方签订房屋调换协议不矛盾
   潘某于1985年5月18日递交5号房屋的原拆原建地基申请表,上载拆建后的新房自然间数为3间,层次为3层。1986年2月25日,温州市规划局城东规划管理所颁发建设许可证,原二层二间拆建三层房,申请表上也是三层三间。多出来的一间就是刘父调换前位于灰桥潘家原住处相连东首的一间砖木结构楼房。由此可以印证房屋调换协议的内容。
   四、被告应返还已领取的过渡费,另仍未领取的过渡费应由原告享有
   被告自2014年起陆续从某改建办公室领取拆迁安置补偿费(过渡费),该部分款项应由原告享有,被告应将已领取的部分予以返还,未领取的部分应有原告领取。
   五、诉讼时效问题
  《房屋调换协议书》签订后,41号房屋一直由刘父及原告管理使用,房屋以潘某的名义拆迁后,四原告多次就拆迁安置权益与潘某协商,不存在原告的权利受到损害未向侵权人主张权利的情形。故原告的起诉未超过诉讼时效。
   综上所述,原告方与被告(及其父亲)签订房屋调换协议,系双方真实意思表示,合法有效。原告方已履行协议确定的义务,房屋调换已完成。调换后41号房屋由刘父一家长期占有、使用该房屋并收益该房屋租金,现该房屋被拆迁征收,故应给予原告方拆迁安置补偿。
  【法院观点】
   关于涉案房屋建造的情况,刘叔的证言内容与刘姑的证言内容基本一致,刘叔系潘父、潘某与刘父签订《房屋调换协议书》的见证人,刘叔的证言与《房屋调换协议书》的内容相互印证,其客观真实性法院予以认定,其证言法院予以采用。证人刘姑系潘某的母亲,其关于地基未送给刘父、房屋不属刘父所有的主要理由是权利登记在潘某名下,潘家是农业户口,而刘父家人是城镇户口,“房屋拿不走”。刘姑该部分证言与《房屋调换协议书》存在矛盾,刘姑关于房屋不是刘父家人的意见属于其对《房屋调换协议书》法律后果的判断,并非对客观事实的陈述,故该部分内容不予采用。关于房屋建造经过的陈述与刘叔的意见相互印证,其真实性法院予以认定,该部分内容法院予以采用。
   原告提供的“赠送字”与《房屋调换协议书》及证人刘叔的证言相互印证,其真实性法院予以采信,该证据可以证明本案事实,法院予以采用。被告提供的天地图及房屋卖尽契与本案无关联,法院不予采信。
   关于争议焦点一,法院认为,5号房屋是为了刘爷的居住需要建造;为了建造该房屋,刘父将永嘉老家唯一房屋拆除,将部分材料出卖部分材料运到温州用于建房;刘姑承认建房时收到刘爷700元;1985年签订《房屋调换协议书》时,刘父作为5号房屋的权利人;综合以上事实以及刘父是刘爷的长子,刘爷另一儿子刘叔承认房屋是刘父建造,60年代我国农村房屋归儿子所有的习俗,法院确认5号房屋是刘父出资建造,即使其中刘爷有出资,其权利也已经在建房时归刘父所有。因为刘父与刘姑是同胞姐弟,在建房时即使潘家有出劳力,也应属于亲戚之间的帮助,并不构成出资。被告认为房屋系潘家出资建造而非刘父出资,法院不予采信。
   关于争议焦点二,法院认为,潘家将其房屋东首地基赠与刘父,刘父出资在此地基上建造了5号房屋,事实清楚。5号房屋建成后权利依法应归其出资人刘父享有。刘父及其家人将老家唯一房屋拆除出卖,其材料资金用于建房,建成的房屋属于自己所有,合乎常理。如建成的房屋归潘家所有,显然不符合常理。被告潘某认为5号房屋归其潘家所有,法院不予采信。故潘家并非5号房屋的权利人。1985年,潘家为扩建房屋,将其原有41号房屋与刘父的5号房屋对调,双方为此签订的《房屋调换协议书》是当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,依法有效,该协议对当事人具有法律约束力。《房屋调换协议书》中明确载明属于“房屋调换”,“双方房屋调换以后,各方互不干涉”。尽管当时两间房屋未办理权利登记,但双方调换房屋所有权的意思表示真实明确。房屋调换后,潘家即将5号房屋拆除,让5号房屋上的权利消灭,其处分5号房屋的行为进一步印证双方调换的是房屋的所有权,而非居住权。房屋调换后,潘家对41号房屋当然不再享有权利。因刘父非当地农村居民,不能办理土地使用权登记,土地使用权登记在潘某名下,但刘父并不会因此失去对41号房屋的权利,潘某也不会因权利登记而取得对41号房屋的权利。41号房屋被拆迁后,潘某主张对41号房屋的拆迁安置权益,显然有违诚信。因刘父去世,41号房屋的拆迁安置权益依法应归刘父的继承人即本案四原告享有。鉴于四原告系城镇居民,对城镇居民的安置方案与对农村居民的安置方案不同。潘某与某改建办公室、某置业有限公司签订的《安置协议》,系根据安置农村居民的政策确定安置权益,协议项下的权益不能当然归属于四原告。四原告可另行与拆迁安置部门签订安置协议,其享有的拆迁安置权益的具体范围可根据其与拆迁安置部门的协议确定。
   关于争议焦点三,法院认为《房屋调换协议书》签订后,41号房屋一直由刘父及原告管理使用,房屋以潘某的名义拆迁后,四原告多次就拆迁安置权益与潘某协商,不存在原告的权利受到损害未向侵权人主张权利的情形。故原告的起诉未超过诉讼时效。被告关于原告的起诉已过诉讼时效的主张法院不予采纳。
   被告关于原告两项诉讼请求不能在一个案件中处理解决的意见缺乏法律依据,法院不予采纳。
  【判决结果】
   依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定,判
决如下:
   一、确认刘父与潘父、被告潘某于1985年9月9日签订的《房屋调换协议书》合法有效;
   二、原41号房屋征收补偿权益归原告刘甲、刘乙、刘丙及吕某享有。

  【案例评析】
   一、关于证据原件遗失、灭失或者损毁的,应提供其他证据予以佐证。
   根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十一条之规定:民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难,包括下列情形:(一)书证原件遗失、灭失或者毁损的;(二)原件在对方当事人控制之下,经合法通知提交而拒不提交的;(三)原件在他人控制之下,而其有权不提交的;(四)原件因篇幅或者体积过大而不便提交的;(五)承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。前款规定情形,人民法院应当结合其他证据和案件具体情况,审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。
   本案中,原告提供的“赠送字”因被后续签订的《房屋调换协议书》所取代,已当场撕毁。赠送字上载内容对原告较为有利,详细阐述了地基来源等事实,但本案属于书证原件灭失毁损的,无法提供原件,故通过申请证人出庭作证的方式,从侧面印证了协议内容及事情经过,相关论点得到了法院的支持。
   二、关于产权调换所有权以及使用权的区分。
   判断调换所涉权利为所有权还是使用权,应综合分析双方调换时是否支付对价(本案中原告方向被告方支付了1500元差价)以及权利义务约定(本案中约定为“双方房屋调换以后,各方互不干涉”),并根据调换后的权利义务以及占有、使用、处分、收益情况判断确认是否调换为所有权(本案房屋调换后,原告方长期占有、使用并通过出租的方式进行租金收益,被告将调换后的房屋拆除并修建)。本案中,法院结合对价及调换后的占有、使用、处分、收益情况,认定本案调换的为所有权而非使用权。故应对类案时,应着重就调换时是否支付对价以及进行权利义务的约定,结合调换后占有、使用、处分、收益情况进行充分举证,以区分调换的对象为所有权还是使用权。

【律师风采】
陈兴良,浙江光正大律师事务所国家一级律师,温州市律师协会副会长,厦门大学硕士学位。担任浙江省律师协会道德与纪律委员会委员、温州仲裁委员会仲裁员。系温州市人大代表、温州市人大常委会监察与司法委员会委员、鹿城区政协常委、温州市人民政府立法专家、浙江省建设工程领域争议评审法律专家。担任民盟浙江省委会社会与法制委副主任、民盟温州市委会调研工作部部长等职务。曾获浙江省优秀律师、温州市“十佳律师”,温州市第十一届人民代表大会履职优秀代表,中国民主同盟全国先进个人、温州市律师行业建设突出贡献奖、温州市鹿城区拔尖人才等荣誉。多篇学术论文入选省级以上刊物出版发行。

林嘉润,浙江光正大律师事务所专职律师,中共党员,现任温州市律师协会鹿城分会文化建设与宣传工作组秘书长,鹿城区政协法律服务团成员,鹿城区总工会公益律师。专业方向为民商事、建设工程房地产领域。撰写的《商品房销售合同中专用使用权的设定和格式条款的效力性研究》一文获2018年温州市房地产审判实务论坛论文三等奖,并刊登于中共温州市委政法委、温州法学会主办的专业期刊《温州法学》第35期。曾获2019年温州律师演讲赛三等奖;2019年温州市青年律师训练营优秀学员等荣誉。


 
 
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