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抗疫专题 | 疫情影响下房开公司法律风险防控建议
  作者:王春美  浏览次数:985  发布时间:2020-02-19  返回

  疫情影响下房开公司法律风险防控建议

    2020年1月20日,国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告,将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。全国人大常委会法工委于2020年2月10日明确表示因疫情防控不能履行合同属不可抗力。浙江省高级人民法院民一庭,民二庭先后发布通知和实施意见,明确此次新型冠状病毒肺炎疫情(下称“新冠疫情”)属于不可抗力。因此,房开公司应尽快对企业正在履行及将要履行的合同进行梳理和检视,这将有助于房开公司及时判断合同的履行是否会受到此次疫情影响及面临的法律风险,并且有利于及早确定应对疫情影响的方案措施。
    对于本次疫情发生后签订的合同
    根据《浙江省高级人民法院民事审判第二庭关于印发<关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷若干问题的解答>的通知》第3条的规定:“对于本次疫情发生后订立的合同可以推定当事人在缔约时,对疫情这一特定事件及其变化和后果已有预判,故原则上对当事人提出的不可抗力和情势变更主张不予支持。”因此,房开公司与签约对方在本次疫情发生后签订的合同,双方都不得以新冠疫情主张免责。疫情爆发后拟签订的合同应注意评估疫情影响并作出约定。房开公司应当结合行业、地域和交易本身的实际情况,充分评估疫情及其防控措施可能给合同履行造成的影响,在合同中作出事先安排。
    对于本次疫情发生前订立的合同
    一、 因新冠疫情导致房开公司无法按约履行的施工总承包合同
    1、通常施工合同中会约定发包人负责施工场地的用水、电力、通讯线路接入,以及协调处理周围地下管线的工作。如果房开公司因疫情暂时无法提供约定施工条件的,应及时收集相应证据并通知合同相对方。
    2、若房开公司负有提供“甲供材”合同义务的,应评估履约情况作出应对措施。在发包人供应部分材料、设备的情况下,发承包双方在施工合同中通常约定了材料、设备的供应时间和地点等,如果因疫情影响导致房开公司无法按时供应的,可免除房开公司相应的责任,但此种情况下,应由房开公司承担举证责任,房开公司应注意收集相关证据(包括材料、设备供应商受到疫情影响的证据)并及时通知合同相对方。
    3、房开公司应继续履行支付工程进度款的义务。支付工程进度款的义务,无论是发生在疫情之前还是之后,其履行均不受影响,应及时支付。
   二、 因新冠疫情导致承包人无法按约履行的施工总承包合同
    1、根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定及《建设工程施工合同(示范文本)》(2017)通用条款第17.3.2的约定,因疫情引起或将引起建设工程工期延误的,工期延误天数可不计入建筑工程施工合同期,同时应顺延工期。根据前述法律规定和合同约定,疫情作为不可抗力,发包人对承包人上报的顺延工期天数在签证时应充分考虑假期延长、复工推迟、工人不能如期返工及停工期间工程所处的工序是否为关键线路等因素进行判断。
    2、因新冠疫情导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担。对于承包人要求的停工期间损失,应根据现场停工机械设备种类、数量,项目部管理人员及工人工种、数量,周转材料的损耗等,考虑停工所处的工序,合理分摊损失。
    3、停工期间必须支付的工人工资以及疫情结束后发包人要求承包人增加的赶工费用,合同有约定按合同执行,合同没有约定的,发承包双方可签订相关的补充协议,约定由发包人承担。
    4、对于施工企业主张的复工后的防疫费用,根据浙江省住建厅(2020)10号文件《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》的规定:疫情防疫期间继续施工项目,可在工程造价中单列疫情防控专项经费,按照每人每天40元的标准计取。
    5、对于疫情导致的人、材、机价格上涨增加的费用,若合同对价格波动调整有约定的,按合同约定处理。若无约定,根据浙江省住建厅浙建办(2020)10号文件《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》第5条规定:“因疫情防控导致人工、材料价格重大变化,相应调整合同中没有约定的,建设单位和施工企业、工程总承包企业可根据实际情况适用情势变更,依据《浙江省建设工程计价依据(2018)版》中‘5%以内的人工和单项材料价格风险由承包方承担,超出部分由发包方承担的原则’合理分担风险。”
    三、关于受新冠疫情影响的工程总承包合同的履行
    一般情况下,对于工程总承包合同,因不可抗力导致的停工的损失是由承包人承担。关于人、材、机的费用和复工后防疫费用的承担,可参考上述(2020)10号文件《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》规定进行调整。
    四、关于受新冠疫情影响的商品房买卖合同的履行
    1、房开公司受新冠肺炎疫情影响与认购人迟延签约的,可主张免除责任。
    房开公司与认购人已于新冠肺炎疫情发生前,签订了商品房认购协议、购房意向书等预约合同的,发生由于新冠肺炎疫情的影响致使合同当事人不能履行的情形,如房开公司因响应政府倡议暂时停止售楼处销售活动、迟延复工,不能及时与认购人签订商品房预售合同的;认购人由于受疫情期间的道路车辆和人员管控影响,不能在约定期限内与房开公司签订商品房预售合同等,发生上述情形的,均应免除预约合同当事人的违约责任。
    2、房开公司受新冠肺炎疫情影响迟延交付商品房、迟延办证的,可主张免除相应责任。
    由于政府颁发的迟延复工规定或政府封闭施工现场、要求停工等措施以及疫情持续期间因交通管制等造成施工人员、工程设备材料无法及时就位等,导致无法按期正常交付或者因此导致无法具备交付条件而不能按期交付的,房开公司有权依照合同约定或者法律规定主张免除相应期间的部分或全部责任。房开公司应及时向买受人发出逾期交房通知,以减轻给对方造成的损失,并提供相应的证明,如地方政府、疫情主管部门、建设主管部门的相关文件、通知,下游供应商的供货情况以及疫情发生及管控与其逾期交房之间具备因果联系的证据。
    房开公司与买受人在购房合同中约定了不可抗力的通知时间和通知方式的,房开公司应按购房合同的约定,履行告知义务。根据《浙江省高级人民法院民事审判第二庭关于印发<关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷若干问题的解答>的通知》第5条的规定:“当事人一方因疫情影响无法继续履行合同的,应当及时通知对方,以减轻给对方造成的损失。当事人一方违约后,对方没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。考虑到疫情防控期间出现的快递停运、人员无法外出等实际问题,在考量通知的真实性、及时性和有效性时,应当认可以短信、微信、电子邮件等现代化通讯手段形成的通知效力”若房开公司目前无法采用书面方式进行通知,可按前述解答的相关规定,先采用短信等方式通知。房开公司在疫情结束后应及时告知买受人因疫情导致延期交付的时间,并提供相应的证据。
    五、关于受新冠疫情影响的劳动合同的履行
    根据人社厅明电(2020)5号文件及《浙江省企业工资支付管理办法》第二十二条的规定:“企业因疫情停产停工在一个工资支付周期内的,企业应按劳动合同规定的标准支付工资。超过一个工资支付周期的,若劳动者提供了正常劳动,用人单位支付给劳动者的工资不低于当地最低工资标准或协商工资。劳动者未提供正常劳动的,企业应按不低于当地最低工资标准的80%支付生活费。”根据前述规定,房开公司在疫情停工期间,根据员工是否提供了正常劳动,按规定支付工资。另外,根据《传染病防治法》第四十一条第二款及人社厅明电(2020)5号第一条规定,新冠肺炎患者、疑似病人、密切接触者等在隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其它紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工,企业应当支付该期间的劳动报酬,并不得根据《劳动合同法》第四十条、第四十一条解除劳动合同。
    六、针对其他类型合同的风险防控建议
    1、认真疏理合同条款,如因本次疫情影响不能使合同按期履行,可以依据不可抗力的法律规定,要求延期履行合同。如因本次疫情影响导致合同不能全面履行,可以依据不可抗力的法律规定,要求部分履行或者要求免除部分履行责任。
    2、及时通知对方当事人并进行沟通协商,受到疫情影响导致合同履行困难的,应当及时将疫情造成的合同履行困难通知对方,以减轻可能给对方造成的损失。
    3、采取适当减损措施,防止损失扩大。若合同相对方因受疫情影响导致合同无法部分履行或全部履行,房开公司应在发生或知悉合同受疫情影响履行困难后,及时采取适当减损措施(如变更交付方式、延长交付期限、及时处理易损易耗标的物等),防止损失扩大,避免加重自身责任。
    4、注意固定和收集证据,为潜在官司做好证据准备。房开公司应当提高证据意识,做到有备无患,避免纠纷进入诉讼或仲裁后因证据不利而陷入被动。一是注意固定和收集疫情、防控措施及其造成(或不足以造成)合同履行困难的证据,例如政府部门通知、公告、命令等,房开公司自身受疫情及其防控措施影响而停止销售或者经营成本剧增等证据。二是注意固定和收集合同双方沟通协商所产生的证据(如往来函件、邮件、聊天记录等),特别是受到疫情影响的一方当事人依照法律规定向对方发送通知或重新协商请求的,应注意固定和收集通知或重新协商请求的内容和发送、接收过程。三是如考虑变更合同,应注意固定和收集证明继续履行原合同将导致明显不公的证据,以及能够证明变更后的合同具有公平性的证据。四是对于一些不易固定、容易流失的证据,以及一些关键证据,可以考虑通过公证方式予以固定。
    5、密切关注政策形势,及时利用政策便利消减法律风险。


律师简介:王春美,西南交通大学土木工程专业毕业,同济大学法律硕士学位,现任浙江光正大律师事务所副主任,温州市律师协会常务理事,温州仲裁委员会仲裁员,温州市律师协会女律师工作委员会副主任、温州市律师协会建筑与房地产专业委员会副主任,温州市统一战线智库首批法律类专家,鹿城区重点工程重大项目法律服务团队成员,温州市鹿城区人民政府及区属部门、街镇法律顾问库成员,温州市鹿城区政协法律服务团成员。曾获温州市首届“优秀女律师”“温州市第六届优秀律师”“浙江省优秀专业律师”(建设工程专业)“浙江省优秀女律师”等荣誉称号。现担任多家央企、国企、民企法律顾问。

 
 
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